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下載手機APP 文 |《瞭望》新聞周刊記者 李勇 張桂林 陶冶
◇“缺什么補什么”，確保改造提升后的老舊小區(qū)“面子”好看，“里子”好用
◇在項目改造過程中，協(xié)調(diào)住建、經(jīng)信、城管、應(yīng)急和消防救援等部門深度參與，集中力量打“殲滅戰(zhàn)”
◇注重市場機制的運用，吸引更多社會投資參與老舊小區(qū)改造和運維
城市不能一味攤大餅。堅持房住不炒，全面實施城市更新行動……近年來，在新發(fā)展理念指引下，大拆大建、新城遍地開花的城市“外延式”發(fā)展，逐漸讓位于以完善城市功能、提升老百姓獲得感為目標的“內(nèi)涵式”發(fā)展。
其中，老舊小區(qū)改造這一既涉及千千萬萬城市家庭利益，又有望激活萬億級規(guī)模投資的內(nèi)需新風口，成為各界關(guān)注的焦點。
《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，眼下各地都在加快推動新一輪老舊小區(qū)改造，但重建設(shè)輕管理和過于依賴財政投入依然是改造過程中存在的幾大問題。
重慶市作為較早啟動新一輪老舊小區(qū)改造的城市，立足打造“完整社區(qū)”，積極探索改造內(nèi)容清單化，推進方式系統(tǒng)化和投資運維市場化的工作模式，在改善市民生活條件、推進城市有機更新的同時，開辟了“內(nèi)涵式”增長的新方向。
“缺什么補什么”
4月22日，在重慶北倉文創(chuàng)街區(qū)內(nèi)，游客在一家充滿文藝氣息的飲料店小憩。新華社記者 劉潺 攝
重慶作為西南地區(qū)工商業(yè)重鎮(zhèn)，城市老舊小區(qū)量大面廣，符合改造的房屋面積超過1億平方米。十余年前，重慶市曾經(jīng)搞過一輪老舊小區(qū)改造，但主要是政府牽頭對城市重要區(qū)域老舊房屋外立面進行翻新和規(guī)整，老百姓笑稱“一年新三年舊，五年又爛了”。
針對過去老舊小區(qū)改造中“政府干群眾看”的問題，重慶將新一輪老舊小區(qū)改造定位為重大民生工作，立足順應(yīng)群眾期盼和需求，把選擇權(quán)交給群眾。
重慶市住建委物業(yè)處處長居梁介紹，改造絕不搞一刀切。政府部門給老百姓提供清單化的改造選項，根據(jù)老百姓反映強烈的突出問題，按照“缺什么補什么”的方式合理確定改造提升內(nèi)容，確保改造提升后的老舊小區(qū)“面子”好看，“里子”好用。
重慶兩江新區(qū)人和街道邢家橋社區(qū)安置房小區(qū)經(jīng)歷近30年歲月的“洗禮”，存在配套設(shè)施差、安全保障差、市政基礎(chǔ)差、衛(wèi)生環(huán)境差等問題。得知要啟動改造，一些居民表示歡迎，但也有不少居民懷疑觀望，有的甚至希望政府對片區(qū)進行拆遷，以房屋或者貨幣對原住民進行補償。
為了推動工作，邢家橋社區(qū)先后組織召開黨員及居民會議30多次、院壩會40余場，總計接待群眾達5000余人次，征求意見建議1000余條，最終摸清了群眾對小區(qū)最不滿意的前5項，并將其作為改造的重點內(nèi)容加以實施。
4月22日無人機航拍的重慶江北區(qū)北倉文創(chuàng)街區(qū)(拼接照片)。新華社記者 劉潺 攝
邢家橋社區(qū)黨委書記謝蘭說，通過耐心細致的動員工作，群眾改造意愿從最初的23%上升到90%多?，F(xiàn)在，改造完成后的邢家橋安置房小區(qū)，屋內(nèi)外墻體堅實干凈，廚房廁所明亮通暢，還新增800個停車位，488戶居民感慨“破房”搖身變“洋房”。
居梁表示，此輪改造還注重群眾需求和專業(yè)化相結(jié)合，試點總建筑師負責制，推動設(shè)計師、工程師進社區(qū)，目前已組建100余名行業(yè)技術(shù)專家組成的技術(shù)咨詢服務(wù)專家?guī)旌?0余名具有影響力的建筑師組成的總建筑師庫，共同為重點項目方案把關(guān)，并深入?yún)^(qū)縣、社區(qū)為基層提供技術(shù)指導。
據(jù)統(tǒng)計，從2018年啟動新一輪老舊小區(qū)改造以來，重慶市已累計實施改造2043個小區(qū)計3720萬平方米，41萬戶居民受益，到2022年，計劃啟動總計1.02億平方米的老舊小區(qū)改造。
“各出一盤菜，共辦一桌席”
本刊記者了解到，老舊小區(qū)改造過去經(jīng)常存在部門“單打獨斗”的局面，哪個部門有項目資金支持，基層就改哪方面，基層干部“調(diào)侃”改造工作經(jīng)常是“鑼齊鼓不齊”。
重慶在新一輪改造過程中充分整合資源，按照“各出一盤菜，共辦一桌席”的原則，以構(gòu)建“完整社區(qū)”為目標，對老舊小區(qū)進行系統(tǒng)性升級更新。
2020年4月26日，工人在渝中區(qū)大溪溝街道雙鋼路社區(qū)改造提升項目施工現(xiàn)場作業(yè)。新華社記者 王全超 攝
渝中區(qū)大溪溝街道雙鋼路老舊小區(qū)是央企中冶賽迪移交地方進行“三供一業(yè)”管理的家屬院小區(qū)，曾經(jīng)消防安全突出，環(huán)境臟亂差，休閑養(yǎng)老設(shè)施缺乏……大溪溝街道辦副主任劉剛介紹說，為了徹底改變小區(qū)面貌，在項目改造過程中，大溪溝街道作為牽頭單位，協(xié)調(diào)住建、經(jīng)信、城管、應(yīng)急和消防救援等部門深度參與，集中力量打了一次“殲滅戰(zhàn)”。
在雙鋼路老舊小區(qū)，83歲的中冶賽迪退休老專家郭慶弟對記者說，以前小區(qū)環(huán)境差不愿意下樓，改造后，老年食堂、養(yǎng)老服務(wù)中心、“四點半”課堂等社區(qū)便民服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，“每天都想出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。”
重慶市住建委副主任郭唐勇說，改造過程中，重慶始終堅持制度創(chuàng)新，建立起“1+N”政策標準體系，不僅明確“改造39項+社區(qū)服務(wù)提升25項”內(nèi)容清單，還在全國率先出臺全流程項目管理辦法，針對老舊小區(qū)項目改造的計劃、資金、設(shè)計、實施、驗收等環(huán)節(jié)管理立了規(guī)矩。
不僅如此，部門、區(qū)縣加強協(xié)調(diào)聯(lián)動，將養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務(wù)、加裝電梯、停車、消防等專項、子項工作打通運行，統(tǒng)籌共建共享公共服務(wù)設(shè)施，已同步改造提升養(yǎng)老、托幼、農(nóng)貿(mào)商超等配套設(shè)施3980處、加裝電梯2129部、新增停車位1.9萬個。
郭唐勇說，甚至過去資金難落實的“水電氣訊”等公共服務(wù)企業(yè)也積極加入到新一輪的改造工作中來，例如國家電網(wǎng)重慶市電力公司就承諾將用2~3年的時間完成20余萬戶老舊小區(qū)供電設(shè)施改造，工程不收取居民任何費用。
探路市場化運維
4月22日拍攝的重慶江北區(qū)北倉文創(chuàng)街區(qū)(無人機照片)。新華社記者 劉潺 攝
老舊小區(qū)改造不僅能顯著改善市民居住條件，同時也會拉動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
據(jù)專業(yè)機構(gòu)測算，我國老舊小區(qū)改造市場空間或高達5萬億元。然而，本刊記者了解到，一直以來，老舊小區(qū)改造投入主要還是依靠政府投資，社會資本投資意愿不強。為解決這一問題，重慶市在新一輪老舊小區(qū)改造中，注重市場機制運用，吸引更多社會投資參與老舊小區(qū)改造和運維。
在九龍坡區(qū)紅育坡片區(qū)改造中，重慶探索運用PPP模式，讓社會資本牽頭直接參與老舊小區(qū)改造。地方政府以停車、充電、農(nóng)貿(mào)市場、公房、閑置物業(yè)、廣告、保潔等7大類經(jīng)營性收入作為未來收益，通過PPP模式的ROT運作方式，引入北京愿景集團與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司，負責片區(qū)改造和運營，包括改造期1年、運營期10年，完全市場化運作。
北京愿景集團紅育坡項目經(jīng)理吳朝勇說，社會資本投入可通過停車費收入、廣告收入、門面店鋪收入、物業(yè)費收入以及對低效資產(chǎn)改造后的運營所得來實現(xiàn)項目的長效運營。
對已完成改造的老舊小區(qū)，重慶則采取引進物業(yè)服務(wù)企業(yè)、組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、居民自治物業(yè)管理等三種模式，實施分類物業(yè)管理，防止小區(qū)改造提升后出現(xiàn)“一年新、三年舊、五年破”的情形。
6月1日，小朋友在重慶市南岸區(qū)銅元局街道雙峰山社區(qū)長江村小區(qū)內(nèi)玩耍。新華社記者 王全超 攝
南岸區(qū)長江村老舊小區(qū)改造完成后，依托小區(qū)內(nèi)銅元局、長江電工廠等歷史文脈打造的文化長廊，引入文創(chuàng)小微企業(yè)參與小區(qū)公共空間管理，讓小區(qū)不僅能夠保持干凈整潔，還能增加文化氣息。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市進入“內(nèi)涵式”發(fā)展新階段，做實做活以老舊小區(qū)改造為代表的城市更新工作，必將創(chuàng)造一個以民生需求為導向激活內(nèi)需新風口的新方向。
為此，郭唐勇等建議，國家出臺相應(yīng)低息配套資金政策，助推建立合理商業(yè)模式，讓老舊小區(qū)改造有“微利”可得，從而吸引更多社會資本參與。(視頻記者：張海舟、于曉蘇、章林) 來源： 新華社
